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中国人民政治协商会议平湖市委员会
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提    案
    案由: 关于破解不动产抵押登记难点的建议
领衔提案人 通讯地址 邮编 联系电话
(联系人)
 朱颂华  平湖市胜利路518号  314200  13906730498
附议提案人 通讯地址 邮编 联系电话
 陆跃  当湖建国北路69号 电信局  314200  18906730728
 丁浩军  平湖市当湖街道大桥路33号人保财险平湖分公司  314200  13857316275
 周雪华  平湖市人民西路300号工商银行  314200  13867335680
 俞建英  平湖市白金汉爵大酒店  314200  13819328899
 屠海兵  平湖市建设局当湖街道梅园路1333号  314200  15967390101
主办单位  自然资源和规划局     
会办单位  市府办      人民银行      法院    
提案相关
情况
建议
承办单位
建议    (单位)办理

 

内容:

   一、背景

《物权法》第一百七十九条约定“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿”。因此,从风险角度而言,不动产抵押贷款往往是银行融资方式的第一选择。最近,嘉兴市国土局、金融办、人民银行、银监分局联合发文出台了《关于进一步规范管理嘉兴市区不动产抵押权登记的通知》(嘉土资发[2018]62号) ,对进一步规范不动产抵押权登记,提出了工作要求,明确了抵押权登记操作手续,现就在实际实施过程中碰到的困难,提出如下建议。

    二、不动产抵押权登记的难点

    (一)一宗工业土地涉及多张房产证抵押问题。原涉及上述情况的,银行可选择部分房产作抵押,或抵押人可将房产抵押于不同的银行,在操作中较为方便,也有利于抵押人进行融资。而目前文件规定,按全部房屋与该宗工业土地设定一个不动产单元,以一个单元办理抵押权登记。因此在抵押登记到期注销重新办理登记,须合并成一张不动产证,若涉及二家以上银行抵押的,需全部归还贷款才能完成合并,带来借款人还款压力;另外原来每家银行都是第一顺位抵押权人,合并后势必造成只有一家是第一顺位,而其他银行肯定不会放弃第一顺位抵押权人,给借款人造成融资上的困难,有可能造成资金短缺风险。

    (二)推行顺位抵押带来的操作问题。为解决借款人融资担保难困境,充分利用抵押物剩余价值,提升融资能力,市政府2013年批转了顺位抵押若干意见。该意见的出台,对解决借款人融资担保难起到了一定的作用。但在实际实施过程中,有些银行为控制原发放的保证融资风险,在保证的基础上都追加房产顺位抵押,带来借款人融资未得到增加,而房产涉及二个、或三个银行追加顺位抵押,在第一顺位抵押权银行登记到期时,在后续抵押登记未注销前又无法及时办理注销再进行登记,给借款人的资金运用安排带来问题。   

    (三)抵押登记查询范围及办理效率问题。抵押不动产被法院或者其他机关查封之后,银行发放的贷款无法就抵押物享有优先受偿权。因此各银行在发放或周转贷款时,都须对抵押登记财产进行查询是否被查封、扣押的情况。为解决银行到登记中心查询的麻烦,不动产中心委托开发了银行可对接查询系统,但目前查询范围仅开放平湖市范围,而借款人有些抵押财产平湖市以外,仍带来查询上的及时性问题,不仅加大了银行工作量,也影响了对借款人的放贷效率。另外办理抵押登记仍需到登记中心办理,而不是网上进行受理审核,影响了办理的工作效率。

    (四)司法拍卖无法办理最高额抵押问题。司法拍卖是平湖市人民法院处理涉案不动产的主要处置方式,而银行推出“拍易贷”,用以解决借款人部分拍卖资金的问题,加快处置涉案不动产。但是,在具体办理抵押贷款的时候,不动产登记中心以法院出具的裁定书中拍卖成交价是固定的价格,而最高额抵押登记金额和放款金额不一致为由,要求银行放弃使用《最高额抵押合同》,转而用主从合一《抵押借款合同》进行抵押登记,不利于银行信贷操作及借款人再次融资。

三、不动产抵押权登记的建议

(一)就上述房产并证的问题,对于银行和企业来说,若几张他项权证的抵押权人都是同一家银行,则可以办理顺位抵押,那么和并证之前的效果还是一样的。但是,若几张他项权证的抵押权人是不同的银行,对于银行而言,并证以后,抵押顺序如何排列决定了银行的风险承受能力,那么顺位在后的银行风险自然就提高,谁都不肯成为第二顺位,最终影响的是借款人。因此在中央大力支持民营企业发展壮大的背景下,建议不动产登记中心对于之前已经办理抵押,产生几张他项权证,并且抵押权人是不同银行的情况下,抵押登记到期后,如若借款人仍需向不同的银行申请抵押贷款的,建议还是按照之前的规定,继续办理不动产抵押登记。如若因为《物权法》第一百八十二条及《房地产管理法》第三十二条“房随地抵,地随房抵”的规定,是否可以考虑切割土地证,将土地证切割成与房产证相对应的本数,以此来规范不动产统一登记。

对于房产并证问题,亦可要求不同的银行之间相互书面约定,同时进行抵押登记,上述书面协议在登记机构备案。各个银行就其抵押的房产及对应的土地各为第一顺位抵押权人,当贷款出现不良需要处置不动产时,按照之前书面约定,按比例同时受偿相应的价款。

 (二)对涉及顺位抵押,在操作中碰到的实际问题,建议政府进一步规范顺位抵押办理要求,不要对银行顺位抵押次数不作限制,以解决借款人后续不必要的困难,从有利于借款人融资的角度,顺位抵押还是限制在二次以内,再多也无剩余价值可分配可言。

 (三)为提高银行的办贷效率,更好金融服务借款人,对于不动产抵押登记查询,建议不动产中心积极向上级主管部门争取,扩大不动产查询范围,目前最好查询范围扩大至浙江省范围,毕竟借款人不仅仅局限于本地经营者。另外,为进一步提高办事效率,让企业和群众少跑路,减少不动产抵押权登记成本,建议政府部门着力推进不动产抵押登记网上受理审核,努力推进抵押权登记的有效开展。

 (四)《最高额抵押合同》与《借款合同》主从分离的好处,银行只需办理一次抵押登记,即可在最高额抵押期间内循环放款,省去了多次办理抵押登记的麻烦。抵押登记的金额和法院裁定书中成交的金额本身就是两个不同的概念,银行从风险的角度考虑,最高额抵押金额往往大于实际融资金额。因此,以最高额抵押金额与法院裁定书出现的成交价不一致为由,拒绝办理最高额抵押实属欠妥。本着“最多跑一次”,从便捷抵押双方的角度出发,就司法拍卖涉及的不动产抵押,希望不动产抵押登记机构能够办理最高额抵押。 



 

单位名称:   自然资源和规划局
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自然资源和规划局  办理意见正文:

 

提案人:   朱颂华
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